שאלות נפוצות למשכירים

למרות שחוק השכירות לא מחייב הסכם בכתב, מומלץ מאוד לעשות הסכם כתוב. זה מגן על שני הצדדים ומבהיר את הזכויות והחובות. הסכם כתוב חשוב במיוחד במקרה של מחלוקת או בעיות משפטיות.

בדוק את מצב הדירה בעיני צרכן. אם הדירה נראית מוזנחת, יש בעיות תחזוקה, או שהיא לא תחרותית יחסית לדירות אחרות באזור, כדאי לשקול שיפוץ. שיפוץ טוב יכול להגדיל את מחיר השכירות ולמשוך שוכרים איכותיים יותר.

בדוק שכל המערכות תקינות (חשמל, מים, גז), וודא שאין חובות על הדירה, בדוק שהביטוח בתוקף, וודא שאין בעיות משפטיות או עיקולים על הנכס. כדאי גם לבדוק אם יש מגבלות עירוניות על השכרה.

כן, אתה חייב לדווח לביטח לאומי על הכנסות מהשכרה. הדיווח נעשה במסגרת הדיווח השנתי לרשות המסים, וייתכן שתצטרך לשלם מס על ההכנסות מהשכרה.

אתה צריך ביטוח מבנה שמכסה את הדירה עצמה, ביטוח אחריות כלפי צד שלישי, וביטוח נזקי מים. אם יש ריהוט שלך בדירה, תצטרך גם ביטוח תכולה. כדאי לבדוק עם חברת הביטוח שהפוליסה מכסה דירה מושכרת.

ביטוח שוכרים מכסה את התכולה של השוכר ואחריות אישית שלו. מומלץ לדרוש מהשוכר להוציא ביטוח כזה, במיוחד אם הדירה מרוהטת או אם יש ריהוט יקר. זה מגן עליך מנזקים שהשוכר עלול לגרום.

ברוב המקרים אין צורך ברישיון מיוחד להשכרת דירה רגילה. אבל בערים מסוימות או להשכרה קצרת מועד (כמו Airbnb) יכולות להיות דרישות מיוחדות. כדאי לבדוק עם העירייה המקומית.

יש לסגור את כל החובות לפני השכרה. זה כולל ארנונה, חשמל, מים, גז וחובות וועד בית. חובות על הדירה עלולים לגרום לבעיות משפטיות ולפגוע ביכולת להשכיר.

בדוק מחירים של דירות דומות באזור באתרים כמו יד2 ומדד. התחשב בגודל הדירה, מצבה, קומה, חניה, קרבה לתחבורה ושירותים. כדאי לקבוע מחיר מעט גבוה יותר כדי להשאיר מקום למשא ומתן.

בדוק אם המחיר מתאים לשוק, שפר את הצילום או התיאור, וודא שהדירה נראית טוב. ייתכן שתצטרך להוריד מעט את המחיר או לשפר את מצב הדירה. כדאי גם לבדוק אם אתה מפרסם במקומות הנכונים.

דירה מרוהטת בדרך כלל מביאה מחיר שכירות גבוה יותר, אבל גם כרוכה בסיכון נוסף של נזקים לרהיטים. היא מושכת שוכרים לטווח קצר יותר. דירה לא מרוהטת מושכת שוכרים יציבים יותר לטווח ארוך.

צלם בשעות יום עם הרבה אור טבעי, הקפד על זוויות רחבות שמראות את גודל החדרים, נקה וסדר לפני הצילום, וצלם את כל החדרים החשובים. תמונות טובות הן הדבר הכי חשוב בפרסום.

בדוק יציבות תעסוקתית, הכנסות קבועות (לפחות פי 3 מדמי השכירות), המלצות מבעלי בית קודמים, וכנות בשיחה. חשוב גם הרושם האישי - שוכר אחראי ונעים יחסוך לך בעיות בעתיד.

תלושי שכר מ-3 חודשים אחרונים, אישור מעסיק, המלצות מבעלי בית קודמים, צילום תעודת זהות. במקרים מסוימים אפשר לבקש גם בדיקת אשראי. חשוב לא לפלות ולבקש מסמכים רלוונטיים בלבד.

אם השוכר לא עומד בקריטריונים שלך, תוכל לבקש ערב או ערבות בנקאית. אם זה לא מספיק, עדיף לחפש שוכר אחר. חשוב לא להתפשר על הקריטריונים הבסיסיים.

כן, חוקי לבקש פיקדון. הסכום הנפוץ הוא 1-2 חודשי שכירות. הפיקדון משמש להבטחת נזקים ולכיסוי חובות של השוכר. חשוב לרשום את הפיקדון בהסכם ולהחזיר אותו בסיום התקופה אם אין נזקים.

פרטי המשכיר והשוכר, תיאור הדירה, מחיר השכירות, תקופת השכירות, סכום הפיקדון, חלוקת האחריות על הוצאות (חשמל, מים, ארנונה), התחייבויות השוכר, ותנאי סיום ההסכם.

הסכם לתקופה קצובה (למשל שנה) נגמר באופן אוטומטי בסיום התקופה. הסכם לא קצוב יכול להיות מופסק על ידי כל צד עם הודעה מוקדמת. לכל סוג יש יתרונות וחסרונות לפי הצרכים שלך.

כל שינוי בהסכם צריך להיות בכתב ובהסכמת שני הצדדים. אם השינוי סביר ומועיל לשני הצדדים, אפשר לקבל אותו. חשוב לתעד כל שינוי בכתב ולוודא שהוא משפטי.

כן, אפשר לכלול איסור על חיות מחמד בהסכם. זה חוקי ונאכף. אבל אם תסכים לחיות מחמד, כדאי לכלול בהסכם אחריות נוספת על נזקים וניקיון.

התחל עם תזכורת ידידותית, אחר כך התראה רשמית בכתב. אם השוכר לא מגיב, פנה לעורך דין לייעוץ. בסופו של דבר יהיה צורך להגיש תביעה לבית המשפט לפינוי ולגבית החוב.

הקשב לתלונה, בדוק את הבעיה, וטפל בה במהירות אם היא מוצדקת. אם התלונה לא מוצדקת, הסבר בנימוס את עמדתך. תקשורת טובה עם השוכר מונעת בעיות גדולות יותר.

אתה חייב לתקן דברים שהם באחריות המשכיר לפי החוק והסכם השכירות. זה כולל בעיות מבניות, מערכות יסוד (חשמל, מים), ובעיות בטיחות. תיקונים קטנים בדרך כלל באחריות השוכר.

לא, אתה לא יכול להיכנס לדירה בלי רשות השוכר אלא במקרי חירום. לכל כניסה נדרשת הודעה מוקדמת והסכמה של השוכר. זו זכות הפרטיות של השוכר.

תעד את הנזקים בצילום, שלח התראה לשוכר, וקבל הערכת מחיר לתיקון. אם השוכר לא מתקן, תוכל לנכות מהפיקדון או לתבוע פיצויים. חשוב לפעול מהר ולא לחכות לסיום השכירות.

תן הודעה מוקדמת לפי מה שנקבע בהסכם (בדרך כלל 30 יום), בדוק את מצב הדירה, חשב נזקים אם יש, והחזר את הפיקדון תוך 30 יום. חשוב לתעד הכל בכתב ובצילום.

אתה יכול לנכות מהפיקדון רק נזקים שמעבר לבלאי רגיל, חובות שכירות, או הוצאות ניקיון מיוחדות. אסור לנכות בעד בלאי רגיל כמו שחיקת צבע או שטיחים.

אם השוכר לא עוזב בסיום התקופה, תצטרך להגיש תביעה לבית המשפט לפינוי. זה הליך משפטי שלוקח זמן, לכן חשוב לתת הודעה מוקדמת ולתעד הכל.

בדוק את מצב הדירה, תקן נזקים אם יש, נקה יסודי, בדוק שכל המערכות תקינות, וצבע אם נדרש. הדירה צריכה להיות במצב טוב לשוכר הבא.