שאלות נפוצות לקונים

ברוב המקרים, עליכם להציג הון עצמי של לפחות 25%-30% ממחיר הדירה, תלוי בסוג הדירה ובתנאים האישיים שלכם. לדירה ראשונה הדרישות עשויות להיות נמוכות יותר.

אישור עקרוני הוא אישור ראשוני מהבנק שאתם זכאים לקבל משכנתא תחת תנאים מסוימים. האישור כולל את סכום ההלוואה, הריבית הצפויה ופריסת ההחזר. הוא בדרך כלל תקף למספר חודשים (3-6 חודשים).

הבנק מחשב את יכולת ההחזר בדרך כלל כשליש מההכנסה החודשית נטו. הוא לוקח בחשבון את כל ההכנסות הקבועות, מפחית הוצאות קבועות וחובות קיימים, ובודק יציבות פיננסית כללית.

משכנתא קבועה - הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה. משכנתא משתנה - הריבית משתנה בהתאם לשינויים בריבית הבנק. לכל סוג יש יתרונות וחסרונות תלוי במצב השוק הכלכלי.

השוו את מחיר הדירה לדירות דומות באזור באתרים כמו יד2 ומדלן. בדקו מחירי מכירה אחרונים באזור, לא רק מחירי הצעה. שקלו להזמין שמאי מקרקעין להערכה מקצועית לדירות יקרות.

שאלו למה הדירה נמכרת, מה ההוצאות החודשיות (ארנונה, ועד בית), האם יש חובות על הדירה, מה מצב השכנים והבנין, והאם יש תוכניות פיתוח עתידיות באזור.

בדקו קירות לחיפוש סדקים או רטיבות, מערכות חשמל וצנרת, מצב החלונות והדלתות, כיוון הדירה וכמות האור. אם מדובר בדירה ישנה, שקלו הזמנת מומחה לבדיקה מקצועית.

אין מספר קבוע, אבל מומלץ לראות לפחות 5-10 דירות כדי לקבל תחושה לשוק ולמחירים. זה עוזר לכם להבין מה סטנדרטי באזור ולזהות הזדמנויות טובות.

עורך דין מומחה במקרקעין מכיר את כל החוקים והתקנות הרלוונטיים, יודע איך לבצע בדיקות מעמיקות על הנכס, ויכול למנוע בעיות משפטיות עתידיות. עורך דין כללי עלול להחמיץ פרטים חשובים.

עורך הדין יבדוק את רישומי הטאבו ויוודא שהמוכר רשום כבעלים. אתם יכולים גם לבקש לראות את תעודת הזכויות על הדירה ולבדוק שאין עיקולים או שיעבודים על הנכס.

אם עורך הדין ביצע את הבדיקות כנדרש, הוא אחראי לבעיות שלא התגלו. לכן חשוב לעבוד עם עורך דין מומחה ומבוטח. אם הבעיות נגרמו בגלל הסתרת מידע מצד המוכר, ניתן לתבוע אותו.

עלות עורך הדין כוללת בדרך כלל את כל הבדיקות המשפטיות, ניסוח החוזה, ליווי התהליך והעברת הבעלות. העלות היא בדרך כלל 1.5%-2% מערך הדירה, תלוי במורכבות העסקה.

מס רכישה הוא מס שמשלמים על רכישת דירה. השיעור משתנה בין 3.5% ל-10% בהתאם לערך הדירה ולמעמד הקונה (דירה ראשונה, יחיד/זוג, משקיע). לדירה ראשונה יש הקלות משמעותיות.

עלויות נוספות כוללות: מס רכישה (3.5%-10%), עורך דין (1.5%-2% מערך הדירה), שמאי (אם נדרש), ביטוח דירה, עלויות שיפוצים, והוצאות מעבר. כדאי לתכנן 5%-15% נוספים על מחיר הדירה.

מס הרכישה צריך להישלם תוך 50 יום מהחתימה על החוזה או מקבלת החזקה בדירה (המוקדם מבין השניים). עיכוב בתשלום גורר קנסות כבדים, לכן חשוב לתכנן את התשלום מראש.

כן, יש הקלות משמעותיות לרוכש דירה ראשונה. הקלות כוללות שיעור מס נמוך יותר או פטור ממס (תלוי בערך הדירה), ותנאי משכנתא מועדפים. חשוב לבדוק את הזכאות מראש.

התהליך המלא יכול לקחת 2-6 חודשים, תלוי במורכבות העסקה ובמהירות הבירוקרטיה. שלב קבלת המשכנתא לוקח 2-4 שבועות, חיפוש הדירה משתנה, והתהליך המשפטי לוקח 4-8 שבועות.

אחרי החתימה על החוזה, עורך הדין מבצע את העברת הבעלות בטאבו, מוודא תשלום מס הרכישה, מטפל בהעברת הכספים ובמסירת הדירה. זה בדרך כלל לוקח 4-6 שבועות.

אם הבעיות היו קיימות לפני הרכישה והמוכר הסתיר אותן, ניתן לתבוע אותו. אם הבעיות חדשות, זו אחריות הקונה. לכן חשוב לבדוק היטב את הדירה לפני הרכישה ולתעד הכל.

ביטול עסקה תלוי בשלב שבו אתם נמצאים ובתנאי החוזה. לפני החתימה - בדרך כלל אפשר לבטל בקלות. אחרי החתימה - יש לבדוק את תנאי הביטול בחוזה. ביטול עלול להיות כרוך בקנסות.

טעויות נפוצות: לא לבדוק היטב את מצב הדירה, לא להשוות מחירים, לא לבדוק הוצאות נוספות, לבחור עורך דין לא מומחה, ולא לתכנן תקציב מלא כולל כל העלויות הנלוות.

חשבו את מחיר הדירה + מס רכישה + עורך דין + שיפוצים צפויים + הוצאות מעבר. הוסיפו 10%-15% מרווח ביטחון. ודאו שנשאר לכם כסף לחירום ולהוצאות השוטפות של הדירה החדשה.

אם הדירה זקוקה לשיפוצים משמעותיים, כדאי לקבל הצעות מחיר מקבלנים לפני הרכישה. זה יעזור לכם להחליט אם כדאי לרכוש או לחפש דירה אחרת, ולמשא ומתן על המחיר.

בחרו אזור לפי הצרכים שלכם: קרבה לעבודה, בתי ספר, תחבורה ציבורית. בדקו את פוטנציאל הפיתוח של האזור, מחירי השכירות (אם רלוונטי), ואת איכות החיים. בקרו באזור בשעות שונות ביום.